Compra de bienes inmuebles a través de una entidad jurídica

La compra de bienes inmuebles a través de una entidad jurídica (SRL u otro typo de entidad legal) en Serbia es una práctica común, especialmente cuando se trata de inversiones o actividades empresariales. Ya sea que la empresa adquiera un apartamento, un local comercial u otro tipo de inmueble, es importante comprender el marco legal, fiscal y contable para que todo el proceso sea seguro y cumpla con la normativa vigente.

La base legal de este tipo de adquisición está regulada por varias leyes, principalmente la Ley de Fundamentos de las Relaciones Patrimoniales, la Ley de Transmisión de Bienes Inmuebles, la Ley del Impuesto sobre la Propiedad y la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido. Las entidades jurídicas nacionales, como las SRL, pueden adquirir bienes inmuebles sin restricciones especiales, mientras que para las entidades jurídicas extranjeras se aplica el principio de reciprocidad.

Antes de la compra, uno de los pasos más importantes es la verificación del inmueble. La consulta del catastro permite determinar quién es el propietario, si existen cargas y si el inmueble está debidamente registrado. Esta verificación es fundamental, ya que puede prevenir graves problemas legales y financieros en el futuro.

El contrato de compraventa debe redactarse por escrito y formalizarse ante notario público. En la práctica, es fundamental que defina claramente el precio, la forma de pago y la transmisión de la propiedad. El pago casi siempre se realiza de forma no monetaria, mediante transferencia bancaria, y el banco puede solicitar documentación adicional sobre el origen de los fondos.

El tratamiento fiscal depende del tipo de inmueble y de su estado:

• para obra nueva se aplica el IVA del 10 %

• para inmuebles de segunda mano se paga un impuesto del 2,5 % sobre la transmisión de derechos de propiedad

Después de la compra, la entidad jurídica está obligada a pagar el impuesto sobre la propiedad, que depende del valor y la ubicación del inmueble.

También es importante distinguir entre una SRL y un empresario individual: en una SRL, el inmueble pertenece a la empresa, mientras que en el caso de un empresario individual pertenece formalmente a la persona física.

Si el inmueble se utiliza para actividades comerciales, su tratamiento fiscal se considera como espacio de negocio, independientemente de si se trata de un apartamento o de un local.

Al comprar bienes inmuebles a través de una entidad jurídica, se recomienda involucrar a un contable en el proceso (https://creativefinance.rs/). Esto es necesario porque el inmueble, ya sea un apartamento o otro bien, se registra en los libros contables y en el balance como activo (activo fijo). Al incorporar el activo a la empresa, también puede aumentar el capital social. En Serbia, la forma más común de empresa es la DOO. Por lo tanto, desde el punto de vista contable, el activo debe registrarse correctamente y cumplir con la normativa, por lo que la cooperación con una asesoría contable es de gran importancia.

Tras la firma del contrato, el notario presenta la solicitud de inscripción del derecho de propiedad en el catastro, y el proceso suele completarse en una o dos semanas.

La compra a través de una entidad jurídica ofrece ciertas ventajas: permite la depreciación del inmueble y la posible deducción del IVA, y en algunos casos facilita la transferencia posterior de la propiedad mediante la venta de participaciones de la empresa. Además, el inmueble puede utilizarse directamente para actividades comerciales.

Por otro lado, también existen ciertos riesgos:

• puede generarse un impuesto sobre las ganancias de capital en caso de venta

• no existen beneficios fiscales como en el caso de personas físicas

• es obligatorio llevar contabilidad y registrar correctamente los activos

Por ello, se recomienda la participación de un asesor legal y un contable durante todo el proceso.

El inmueble se registra como activo fijo en los libros de la empresa, por lo que es fundamental que todo esté correctamente contabilizado y cumpla con la normativa. Una buena preparación y el apoyo profesional reducen significativamente los riesgos y contribuyen a una transacción segura.