Comprar un apartamento no registrado (en Serbia): 7 problemas que puede encontrar
Debido a los precios más bajos de los apartamentos no registrados, la compra de este tipo de bienes inmuebles se ha convertido en un tema muy popular en Serbia. ¿Cuáles son las consecuencias de comprar un piso no registrado y cuál es el riesgo para el comprador? ¿Es posible comprar y vender dichos bienes raíces de manera legal?
¿Qué son los bienes inmuebles no registrados?
Los bienes inmuebles no registrados en Serbia son bienes inmuebles que no están registrados en el catastro inmobiliario. Si los bienes inmuebles no están registrados en el catastro y el comprador aún desea comprar este tipo de bienes inmuebles, debe saber que tal decisión puede tener graves consecuencias. El riesgo existe porque la Ley establece que el derecho de propiedad sobre los bienes inmuebles se adquiere exclusivamente mediante la inscripción del inmueble en el catastro.
Las razones por las que una casa o departamento no está registrado pueden ser diferentes, pero la mayoría de estas razones son fácilmente solucionables, con algo de tiempo y esfuerzo adicional. El registro de bienes inmuebles y el registro de propiedad se realizan en la institución competente, es decir, el catastro.
De acuerdo con la Ley, el titular de derechos sobre bienes inmuebles está obligado a presentar una solicitud de registro de bienes inmuebles y del derecho de propiedad. Puede ser el propietario actual del inmueble, así como la persona que compró el inmueble no registrado. Sin embargo, antes de comprar es importante comprobar si se trata de una propiedad no registrada legal o ilegal.
¿Qué son bienes inmuebles no registrados legales e ilegales?
Los bienes inmuebles legalmente no registrados incluyen apartamentos de nueva construcción que aún no se han registrado en el catastro, pero que se construyeron de acuerdo con los permisos. Este grupo también incluye pisos antiguos y otras propiedades que tienen toda la documentación en regla y que suelen ser relativamente fáciles de registrar.
En el caso de bienes inmuebles ilegalmente no registrados, la situación es mucho más compleja y este grupo incluye, por ejemplo, edificios construidos ilegalmente después de 2015 o edificios residenciales estatales construidos hace 30 o 40 años para los cuales nunca se emitió un permiso de uso. Este conjunto de bienes inmuebles no puede registrarse, ni puede comprarse legalmente, es decir, convertirse en su propietario. Aunque teóricamente, de acuerdo con la Ley, es posible legalizar viviendas ilegales siempre que cumplan al menos con los requisitos legales mínimos, el proceso de legalización se estanca considerablemente en la práctica.
¿Es posible comprar bienes inmuebles no registrados?
Cuando se trata de compraventas, el estado de bienes inmuebles registrados y no registrados es igual de acuerdo con la Ley. Esto significa que es posible vender y comprar bienes inmuebles incluso cuando no están registrados, pero con cierto riesgo. Al hacerlo, es crucial determinar si se trata solo de un inmueble no registrado o si también es ilegal porque un inmueble ilegal no se puede registrar. En el caso de bienes inmuebles legales, que solamente no están registrados, el proceso de registro se puede realizar sin mayores problemas.
¿Cómo registrar un apartamento?
El primer paso es que la persona que compró el apartamento en el edificio presente una solicitud para el registro del edificio. Después de eso, los derechos de propiedad se transfieren del inversionista a la persona que presentó la solicitud. El siguiente paso es la obtención de la documentación que demuestre el dueño o usuario de la parcela sobre la que se construyó la edificación. Suele ser el inversor, el municipio o la autoridad estatal competente, según el tamaño de la instalación. Además, para su registro se requiere un permiso de construcción y uso.
¿Cuándo son ilegales los bienes inmuebles?
Los bienes inmuebles son ilegales cuando no se emitió un permiso para su construcción o cuando los bienes inmuebles no se construyeron de acuerdo con el permiso emitido, por ejemplo, cuando se construyen más metros cuadrados de los previstos. Incluso este tipo de bienes inmuebles se pueden comprar, pero con la condición de que el vendedor haya presentado una solicitud de legalización, cuyo proceso será completado por el comprador. Si se decide por este tipo de inmuebles, no deje de pedir confirmación de que el inmueble se encuentra en proceso de legalización.
¿Cuáles son los riesgos de comprar una propiedad no registrada?
- En ciertos casos, puede resultar que el apartamento no se pueda registrar en absoluto, o al menos no se pueda registrar a su debido tiempo. Por lo tanto, el nuevo propietario prácticamente no tiene oportunidad de transferirse la propiedad a sí mismo.
- Si quiere vender un inmueble del que no está registrado como propietario o se encuentra en una situación en la que necesita acreditar que es el propietario, no será posible. En estas situaciones, tendrá que confiar en el entendimiento de la otra parte de que usted es el verdadero propietario de la propiedad.
- Existe el riesgo de que el estado cambie los términos y condiciones bajo los cuales se puede realizar el registro del apartamento.
- Al comprar un apartamento que se encuentra en proceso de legalización, posteriormente se puede decidir rechazar la solicitud de legalización.
- Aunque probablemente en un reducido número de casos, puede ocurrir que el Estado ordene su demolición tras la fallida legalización de los inmuebles.
- En el caso de comprar un piso parcialmente registrado, también pueden surgir ciertos problemas. Por ejemplo, una habitación no estaba registrada y al mismo tiempo se amplió a expensas de la sala común del edificio, pero sin el consentimiento de otros inquilinos. La parte no registrada del apartamento puede ser confiscada por la asociación de vivienda.
- No es posible hipotecar bienes inmuebles no registrados y, por tanto, no puede utilizarse como cobertura de un posible impago del préstamo. Los bienes inmuebles no registrados pueden rechazar a los compradores que planean financiar la compra de bienes inmuebles con un préstamo bancario.
¿Cómo determinar si el inmueble está registrado o no?
La información sobre si el inmueble está registrado en la República de Serbia está disponible públicamente en el sitio web de ekatastar , donde también puede verificar los metros cuadrados exactos registrados del apartamento. La búsqueda de apartamentos registrados se realiza en base a la dirección del apartamento o a través del número de la parcela catastral en la que se encuentra la casa o el edificio. También se le informará si existen gravámenes o solicitudes pendientes, tales como hipotecas, prohibiciones de disponer o posibles litigios.
La información que recibe para una propiedad específica no es legalmente vinculante, sino de carácter informativo. Para que este tipo de documento se convierta en documento oficial, debe ser certificado por la autoridad competente.
Conclusión: ¿Debería evitar comprar bienes inmuebles no registrados?
Aunque como comprador puede obtener un trato mucho mejor si decide comprar bienes raíces no registrados, los expertos en bienes raíces recomiendan precaución. Antes de tomar una decisión final, sería bueno revisar toda la información detalladamente y consultar con un abogado y un agente de bienes raíces.
Es posible que el propietario actual simplemente no se haya registrado, por lo que su antecesor permaneció registrado como propietario. Si el propietario actual tiene toda la documentación, no hay obstáculo para comprar este tipo de bienes inmuebles, y luego registrar su propiedad. Por supuesto, también puede exigir que el vendedor, antes de firmar el contrato de venta, primero se registre como propietario, haciendo así su trabajo más fácil y rápido.
Como explicamos anteriormente, distinguimos entre bienes inmuebles no registrados para los que se ha iniciado el procedimiento de legalización y aquellos para los que dicho procedimiento ni siquiera se ha iniciado, en su mayoría porque la legalización es imposible. Las propiedades de este segundo grupo no deben comprarse, ya que no hay documentación de propiedad válida para las mismas.
Hay una gran demanda de bienes raíces en Serbia, y una de las razones es sin duda el permiso de residencia a través de la compra de bienes inmuebles, y debe verificar cuidadosamente el estado de lo que está comprando. Para obtener más información sobre este tema, puede ponerse en contacto con el equipo de Welcome to Serbia.