Недвижимость в Сербии: Продажи падают,  но цены остаются высокими.

Недвижимость в Сербии: Продажи падают,  но цены остаются высокими.

Согласно отчету Государственного геодезического управления, в международных сопоставлениях Индекс цен на жилье в Сербии имеет тенденцию к росту, как и во многих других странах.  Индекс цен на жилье в Сербии в третьем квартале 2022 года составляет 138,08 и свидетельствует  о резком росте цен на жилье, продолжающемся уже в течение всего года. Данный индекс был разработан в соответствии с международными руководящими принципами и на основе модели массовой оценки квартир , которые помимо цен договоров купли-продажи, учитывают также и различные характеристики недвижимости из соответствующих источников. Его роль заключается в прозрачном представлении происходящих на рынке недвижимости изменений. Текущий индекс 138,08 означает, что если мы купили квартиру в первом квартале 2019 года, когда базовый индекс был равен 100, стоимость нашей недвижимости увеличилась на 38%. Индекс цен на жилье в Сербии показан ниже графически.

Диаграмма №1: Индекс цен на жилье в Сербии представлен следующим образом: пунктирной линией отмечено общее количество квартир по всему рынку; новостройки светло-фиолетовой, дома старой постройки – темно-фиолетовой линией.

С точки зрения роста цен, начиная с первого квартала 2019 года по третий квартал этого года, лидируют регион Воеводина с индексом 142,13 и город Белград с индексом 141,43. Наиболее динамичный рост цен на недвижимость в третьем квартале, как и в предыдущие кварталы, был зафиксирован в регионах южной и восточной Сербии, но отчасти это является следствием относительно более низкого уровня цен по сравнению с остальной частью Сербии.

Самый стремительный рост цен зафиксирован на квартиры в старых домах.

Тенденции роста Индекса цен на жилье в значительной степени способствует рост цен в сегменте старой застройки с годовым приростом 18,84%. Это может свидетельствовать о недостаточной адаптации предложения новостроек к сильному росту спроса. В третьем квартале 2022 года продолжилась тенденция резкого роста цен на жилье, которые в течение этого года достигли двузначных годовых показателей. Так, темпы роста цен на жилье в Республике Сербия в третьем квартале 2022 года составили 13%, в 2019 и 2020 годах – около 8%. В третьем квартале текущего года по сравнению с предыдущим кварталом цены на жилье выросли на 3,2%.  Годовые темпы роста цен на жилье представлены на диаграмме ниже.

Диаграмма № 2: Годовые темпы роста цен на жилье в процентах для рынка в целом (пунктирная синяя линия), старых домов (фиолетовая) и новостроек (зеленая).

Количество проданных квартир падает

Количество проданных квартир в третьем квартале 2022 года на 5,6% ниже по сравнению с аналогичным периодом 2021 года. Такое снижение свидетельствует об успокоении рынка недвижимости, поскольку данный показать зафиксировал рост количества продаж за предыдущие восемь кварталов.

Цены на жилье продолжали расти и в третьем квартале, поэтому стоимость продаваемых квартир увеличилась на 12% по сравнению с третьим кварталом 2021 года. Однако наблюдается замедление роста рынка, т.к. аналогичный показатель во втором квартале текущего года вырос на целых 26,1% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Динамика количества проданных квартир и их стоимости графически представлены ниже. Фонд развития экономической науки (FREN) также заявил, что в Сербии присутствуют признаки замедления рынка недвижимости,  однако, хотя они ожидают падение спроса, они не ожидают падения цен.

Диаграмма № 3: Ежегодные темпы роста количества продаж квартир и общей стоимости продаж квартир в Сербии в процентах: количество продаж отмечено фиолетовым, общая стоимость продаж – синим цветом.

В отчете отмечается, что эта тенденция к снижению количества и стоимости сделок купли-продажи жилья является следствием снижения количества сделок купли-продажи жилья, финансируемых за счет кредитных средств банков. Их доля участия упала на 25,7% в первом квартале, на 25,4% во втором квартале и на 31% в третьем квартале, что графические представлено ниже.

Диаграмма №4: Годовой темп роста количества сделок купли-продажи квартир, финансируемых за счет кредитов (фиолетовый цвет) и всех других объектов недвижимости (синий цвет), в процентах.

Когда можно будет ожидать стабилизации цен на недвижимость в Сербии?

Вопрос стабилизации цен на рынке недвижимости Сербии связан с несколькими факторами, которые поддерживают цены на высоком уровне. Во-первых, по-прежнему сохраняется высокий спрос на недвижимость, который, помимо желания решить жизненный вопрос, мотивируется ростом инфляции. Евро теряет свою реальную стоимость, и многие граждане, а также иностранцы вкладывают средства в недвижимость с целью защиты денег от обесценивания. Эксперты прогнозируют, что тенденция к снижению количества покупок в кредит будет продолжаться до тех пор, пока будет расти ставка EURIBOR.

Аналитики считают, что снижение количества продаваемых квартир является следствием снижения предложения и падения объемов нового строительства, которое, скорее всего, продолжится в следующем году, поскольку в третьем квартале 2022 года количество запросов на получение разрешений на строительство сократилось. Сокращение объемов строительства в течение следующего года вызовет сокращение предложения и новый удар по ценам.  В настоящее время на каждое предложение жилья приходятся от двух до четырех покупателей, при этом агенты по недвижимости отмечают, что, иногда на одну квартиру у них бывает десять заинтересованных покупателей.

Источник данных:https://www.rgz.gov.rs/usluge/procena-i-vo%C4%91enje- vrednosti-nepokretnosti/indeks-cena-nepokretnosti/rgz-indeks-cena-stanova