Приобретение незарегистрированной недвижимости в Сербии – 7  проблем, с которыми Вы можете столкнуться

Приобретение незарегистрированной недвижимости (в Сербии) – 7  проблем, с которыми Вы можете столкнуться

 

Из-за более низких цен на незарегистрированные квартиры приобретение данного типа недвижимости стало весьма популярной темой в Сербии. Каковы последствия приобретения незарегистрированной квартиры и каков риск для самого покупателя? Возможна ли вообще купля-продажа такой недвижимости легальным способом?

 

 

 

Что представляет собой незарегистрированная недвижимость?

 

Незарегистрированная недвижимость в Сербии – это недвижимость, которая не зарегистрирована в кадастре недвижимости. Если недвижимость не зарегистрирована в кадастре, а покупатель все же хочет приобрести такую недвижимость, ему следует знать, что такое решение может привести к серьезным последствиям. Риск существует, поскольку Законом установлено, что право собственности на недвижимое имущество приобретается исключительно путем регистрации данного имущества в кадастре.

 

Причины, по которым не регистрируют дом или квартиру, могут быть разными, Большинство из этих причин легко разрешимы, но требуют дополнительных затрат времени и усилий. Регистрация недвижимого имущества и регистрация права собственности осуществляются в компетентном учреждении, т.е. в кадастре.

 

Согласно Закону, обладатель права на недвижимое имущество обязан подать заявление о регистрации недвижимого имущества и права собственности.  Это может быть действующий собственник недвижимости, а также лицо, купившее незарегистрированную недвижимость. Однако перед покупкой важно проверить статус недвижимости, т.е. является ли она легальной или нелегальной незарегистрированной недвижимостью.

 

 

 

Что значит легальная и нелегальная незарегистрированная недвижимость?

 

К легально незарегистрированной недвижимости относятся новостройки, еще не зарегистрированные в кадастре, но построенные в соответствии с разрешительной документацией на строительство. В данную группу также входят старые квартиры и другая недвижимость, на которую есть вся документация и которую обычно относительно легко зарегистрировать.

 

В случае с нелегально незарегистрированной недвижимостью дело обстоит намного сложнее. В данную группу входят, например, незаконно построенные после 2015 года здания или государственные жилые дома, построенные 30-40 лет назад, на которые никогда не было выдано разрешение на эксплуатацию.   Данная группа недвижимости не может быть зарегистрирована, также, ее невозможно приобрести на законных основаниях, т.е. стать ее собственником. Хотя теоретически в соответствии с Законом возможна легализация нелегальных объектов при условии их соответствия хотя бы минимальным требованиям законодательства, на практике процесс легализации находится в состоянии стагнации.

 

 

 

Возможна ли покупка незарегистрированной недвижимости?

 

Когда речь идет о купле-продаже, то статус зарегистрированной и незарегистрированной недвижимости равны перед законом. Это означает, что продавать и покупать недвижимость можно даже без регистрации, но с определенным риском. При этом крайне важно определить, является ли недвижимость только незарегистрированной или же помимо этого она является нелегальной, т.к. нелегальная недвижимость не может быть зарегистрирована.   В случае с легальной недвижимостью, которая просто не зарегистрирована, процесс регистрации можно провести без особых проблем.

 

 

 

Как зарегистрировать право собственности на квартиру?

 

Первым делом лицо, купившее квартиру в доме, подает заявление на регистрацию дома.  После этого право собственности переходит от инвестора к лицу, подавшему заявление. Следующим шагом является получение документации, подтверждающей право собственности собственника или пользователя земельного участка, на котором построен дом.  Как правило, это инвестор, муниципалитет или компетентный государственный орган, в зависимости от размера объекта. Также, для регистрации необходимо разрешение на строительство и эксплуатацию.

 

 

 

Когда недвижимость считается нелегальной?

 

Недвижимое имущество является нелегальным, если его строительство было осуществлено без получения разрешения, или если недвижимость была построена без соблюдения требований выданного разрешения, т.е. когда строится больше квадратных метров, чем было предусмотрено. Даже такую недвижимость можно купить при условии, что продавец подал заявку на легализацию (узаконение), процесс которой будет завершен покупателем.  Если Вы решитесь на покупку данного вида недвижимости, обязательно попросите подтверждение, что недвижимость находится в процессе легализации.

 

 

 

 

Каковы риски покупки незарегистрированной недвижимости?

 

• В определенных случаях может оказаться, что квартиру вообще нельзя зарегистрировать или, по крайней мере, ее нельзя зарегистрировать в установленные сроки. Практически это означает, что новый собственник не может зарегистрировать право собственности на квартиру на свое имя.

 

• Если Вы захотите продать недвижимость, собственником которой Вы не зарегистрированы, или оказались в ситуации, когда Вам нужно доказать, что Вы являетесь собственником, сделать это будет невозможно. В таких ситуациях Вам придется полагаться на понимание другой стороной того, что Вы являетесь истинным собственником недвижимого имущества.

 

• Существует риск того, что государство изменит условия регистрации квартиры.

 

• При покупке квартиры, находящейся в процессе легализации, впоследствии может быть принято решение об отказе в легализации.

 

• Хотя, вероятно, в небольшом числе случаев может случиться так, что государство после неуспешной легализации недвижимости прикажет ее снести.

 

• В случае покупки квартиры, которая только частично зарегистрирована, также могут возникнуть определенные проблемы. Например, одно помещение было незарегистрировано и при этом расширено за счет общего имущества здания, но без согласования с другими жильцами. Незарегистрированная часть квартиры может быть изъята жилищно-строительным товариществом.

 

• Невозможно установить ипотеку на незарегистрированную недвижимость и, как таковая, она не может быть использована в качестве покрытия в случае непогашения кредита. Незарегистрированная недвижимость может оттолкнуть покупателей, планирующих финансировать покупку недвижимости за счет банковского кредита.

 

 

 

Как определить, зарегистрирована недвижимость или нет?

 

Информация о том, зарегистрирована ли недвижимость в Республике Сербия, находится в открытом доступе на веб-сайте ekatastar, где Вы также можете проверить точную зарегистрированную площадь квартиры. Поиск зарегистрированных квартир осуществляется по адресу квартиры или по номеру кадастрового участка, на котором находится дом или здание. Вы также можете получить информацию о наличии каких-либо обременений, записей или ожидающих рассмотрения требований, таких как ипотека, арест недвижимости или потенциальные споры.

 

Полученная Вами информация по конкретной недвижимости не имеет обязательной юридической силы, а носит информативный характер. Для того чтобы документ такого типа стал официальным документом, он должен быть заверен компетентным органом.

 

 

 

Вывод: Стоит ли избегать покупки незарегистрированной недвижимости?

 

 

Хотя как покупатель Вы можете получить гораздо более выгодную цену, если решите купить незарегистрированную недвижимость, эксперты по недвижимости советуют проявлять осторожность. Прежде чем принимать окончательное решение, рекомендуется детально проверить всю информацию и проконсультироваться с юристом и агентом по недвижимости.

Возможно, нынешний собственник просто не прошел регистрацию, поэтому его предшественник остался зарегистрированным в качестве собственника. Если у нынешнего собственника есть все документы, нет препятствий для покупки такой ​​недвижимости и последующей государственной регистрации права собственности. Конечно, Вы также можете потребовать, чтобы продавец перед заключением договора купли-продажи зарегистрировался в качестве собственника, тем самым облегчив и ускорив Вашу работу.

 

 

Как мы уже объясняли, различают незарегистрированные объекты недвижимого имущества, в отношении которых начата процедура узаконения (легализации), и те, в отношении которых такая процедура даже не начата, в основном из-за невозможности легализации.  Недвижимость второй группы не следует покупать, так как на нее отсутствует действующая документация, подтверждающая право собственности.
В Сербии существует большой спрос на недвижимость, и одной из причин, безусловно, является вид на жительство через покупку недвижимости, поэтому Вам следует тщательно проверять статус покупаемой Вами недвижимости.  Для получения дополнительной информации по этой теме Вы можете связаться с командой «Добро пожаловать в Сербию» (Welcome to Serbia).