online.ru@welcometoserbia.org
Приведет ли замедление рынка недвижимости в Сербии к падению цен?
После двух лет интенсивного роста отмечается снижение количества сделок с недвижимостью в Сербии еще один квартал подряд. Эксперты утверждают, что это именно признак того, что произойдет падение цен на недвижимость, первые признаки которого мы сможем увидеть через 3-6 месяцев. Несмотря на то, что ожидается падение цен, остается ряд непредвиденных факторов, которые затрудняют оценку размера ожидаемого падения.
Снижение количества договоров и сделок на рынке недвижимости
В Государственном геодезическом институте констатируют, что в третьем квартале текущего года произошла стабилизация и затишье активности на рынке недвижимости. Общая сумма денег, использованная на покупку недвижимости в третьем квартале, составила 1,5 млрд евро, что на 10 процентов меньше, чем в аналогичном квартале 2022 года. Однако если сравнивать эту сумму с третьим кварталом 2019 года (до пандемии), то она на 43 процента больше.
Общее количество сделок купли-продажи на рынке недвижимости в третьем квартале 2023 года в Республике Сербии составило 29 248, что на 7 процентов больше, чем в аналогичном квартале 2019 года и на 15,9 процента меньше, нежели в третьем квартале 2022 года. Для сравнения, среднее количество продаж в 2018 и 2019 годах составляло от 25 000 до 26 000 контрактов ежеквартально. После пандемии количество контрактов в среднем составляло около 35 000 ежеквартально, достигнув цифры более 37 000 контрактов в четвертом квартале 2022 года. Хотя очевидно, что количество контрактов сокращается, оно все еще находится на уровне около 30 000 контрактов, что существенно превышает допандемический уровень.
Продажа квартир по-прежнему занимает наибольшую долю на рынке недвижимости
Наибольшую долю в сделках с недвижимостью в третьем квартале занимает реализация квартир. С долей в 52 процента от общей стоимости сделок с недвижимостью это на 4 процентных пункта меньше, чем в третьем квартале 2022 года. Покупка домов занимает 9 процентов от общей стоимости сделок, покупка земли под застройку – 7 процентов, коммерческих помещений – 5 процентов, сельскохозяйственных земель – 4 процента от общей стоимости.
В третьем квартале 2023 года на недвижимость в Белграде было выделено 715,5 млн евро, из них на квартиры – 456 млн евро, что на 21% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. В городе Белграде также зарегистрировано наибольшее количество договоров купли-продажи – 6316.
В Сербии общее количество договоров купли-продажи квартир в октябре достигло 1144, что на 6,3% больше, чем в сентябре этого года, но на 34,4% меньше по сравнению с октябрем 2022 года. Зафиксирован общий объем продаж квартир в размере 148,95 млн евро, что на 4,3 процента ниже по сравнению с предыдущим месяцем и на 37,5 процента ниже по сравнению с октябрем 2022 года, что представлено на графике ниже.
График № 1: Динамика общего объема продаж квартир: новостройки и старые здания.
Динамика цен на квартиры на рынке недвижимости Сербии
Государственный геодезический институт опубликовал РГЗ индекс цен на квартиры за третий квартал, который составляет 157,03, что представляет собой рост на 1,11 процента по сравнению со вторым кварталом. Ежегодные темпы роста цен по-прежнему высоки и составляют 8,20 процента для Республики Сербии в целом.
Самые высокие цены на квартиры были достигнуты в Белграде, где самый дорогой квадратный метр был продан по цене 9 475 евро в районе «Белград на воде», а наибольшая сумма была выделена за квартиру общей площадью 346 м2 в районе Савски Венац и составляет 2 219 888 евро.
В сегменте старых зданий рост цен в годовом исчислении составил 9,26 процентов, в то время как в сегменте новостроек рост цен составил 6,26 процентов. Уровень индекса цен в данном периоде лидирует в районе Воеводины и в Белграде.
В октябре цена квадратного метра на квартиры несколько снизилась в некоторых городах и муниципалитетах Сербии. Средняя цена квартиры в новостройке составила 159 787 евро, что на 10,8% меньше по сравнению с сентябрем текущего года и на 4,4% по сравнению с октябрем прошлого года. Средняя цена квартиры в старых зданиях составила 166 430 евро, что на 4,8% меньше по сравнению с сентябрем текущего года и на 5% больше по сравнению с октябрем прошлого года. Суммарные средние цены на квартиры в новостройках и квартир в зданиях старой постройки снизились как по сравнению с сентябрем текущего года, так и по сравнению с октябрем прошлого года.
Динамика средней цены за квадратный метр, а также динамика цены за квадратный метр в новостройках и старых зданиях приведены на графике ниже. Стоимость квадратного метра во всех случаях снизилась, кроме старых домов, где мы сравниваем ее с октябрем 2022 года, когда был достигнут рост в 7 процентов.
График №2: Динамика средней цены за квадратный метр (средняя, в зданиях старой постройки и новостройках) в октябре 2023 года.
Ивана Штрбац из Государственного геодезического института Сербии заключает: «…цены больше не растут от квартала к кварталу такими же темпами, как в предыдущий период. Сейчас наблюдается затишье, т. е. стабилизация, а в некоторых регионах наблюдается стагнация цен. Если эти тенденции сохранятся, и не произойдет серьезных потрясений на рынке и в мире, мы можем ожидать некоторые умеренные коррекции в следующем году, но я, честно говоря, не ожидаю каких-либо серьезных потрясений».
От каких факторов зависит цена квадратного метра
Как обычно, ключевую роль играют базовые экономические принципы спроса и предложения. В настоящее время мы находимся в ситуации, когда все меньше и меньше людей решают купить недвижимость, потому что предложение по-прежнему по нереальным ценам. Спрос есть, но покупатели не готовы платить эти цены, а это значит, что они ждут благоприятный момент, когда цены будут снижены и тогда могут купить недвижимость по более выгодной цене. Несомненно, к тому времени цены на недвижимость в некоторых местах упадут. В других местах, из-за популярности, цены, скорее всего, сохранятся на высоком уровне. Аналитики не ожидают резкого падения цен в краткосрочной перспективе, поскольку такой шок, как пандемия, привел к падению цен всего на 2–5 %, однако рынок восстановился за период 9-12 месяцев.
Насколько будет падение цен, зависит от глобальных тенденций и мировой экономической политики. Общая экономическая ситуация в стране или регионе может повлиять на покупательную способность людей и их готовность инвестировать в недвижимость. Рецессия и высокие процентные ставки могут привести к падению цен. Из общего объема сделок с недвижимостью в третьем квартале 6,6 процента было выплачено за счет кредитов, что на 3 процентных пункта меньше, чем в прошлом году. Такое снижение, вероятно, было вызвано ростом процентных ставок. Покупка квартир в основном оплачивалась за счет кредитов (18 %).
Интересно, что непредвиденные события зачастую останавливают сделки с недвижимостью по всему миру, но стимулируют покупку квартир в Сербии. Так было и тогда, когда война на Украине во втором квартале 2022 года привела к обороту в 712 миллиардов евро. И когда остальной мир сильно ощутил снижение объемов продаж на рынке недвижимости, граждане России и Украины в Сербии способствовали росту цен на аренду, что также увеличило объем продаж. Именно поэтому падение числа сделок в четвертом квартале текущего года может оказаться рекордным, поскольку сравнивается с аналогичным кварталом прошлого года, который был чрезвычайно высоким.
Источники:
Izveštaj RGZ o tržištu nekretnosti
Forbes: Trendovi na tržištu nekretnina u Beogradu
Blic: Isplativost kupovine nekretnina u Toskani naspram Beograda
