online.ru@welcometoserbia.org
1. Кто может приобретать недвижимость в Сербии?
Существуют определённые ограничения относительно того, кто может покупать недвижимость в Сербии:
Сельскохозяйственные земли могут приобретать только граждане Сербии.
Другие виды недвижимости (квартиры, дома, коммерческая недвижимость) могут приобретать иностранные граждане из стран, с которыми у Сербии есть соглашения о взаимности.
В обоих случаях недвижимость также может быть приобретена через компанию, зарегистрированную в Сербии. После создания компания становится законным владельцем недвижимости, независимо от её назначения или наличия соглашений о взаимности.
2. Может ли иностранная компания покупать недвижимость в Сербии?
Да, иностранное юридическое лицо может приобретать недвижимость в Сербии при условии соблюдения правила взаимности.
Однако правило взаимности не применяется к сербским компаниям с иностранным капиталом. Это значит, что создание сербской компании (даже полностью иностранной) может упростить процесс покупки.
Иностранная компания также может открыть филиал в Сербии, что облегчает сделки с недвижимостью и перевод средств.
3. В какой валюте можно покупать недвижимость?
Недвижимость в Сербии может приобретаться в сербских динарах (RSD) или в иностранной валюте, согласованной между покупателем и продавцом, при условии, что банк покупателя принимает такую операцию.
Часто используемые валюты в договорах:
EUR
USD
CHF
GBP
RUB
CNY
AED
4. Как обычно осуществляется оплата?
Наиболее распространённый и безопасный вариант – открыть счета у одного и того же сербского банка для покупателя и продавца. После перевода банк выдает подтверждение оплаты, которое передается нотариусу.
Это обычно самый простой и безопасный способ.
5. Могу ли я оплатить недвижимость из-за границы?
Да, оплата может быть произведена напрямую с вашего иностранного банковского счета в согласованной валюте.
Однако международные переводы больших сумм подлежат повышенной проверке корреспондентскими банками. Покупатели должны быть готовы предоставить документы о происхождении средств, чтобы избежать задержек.
6. Соблюдение требований AML (борьба с отмыванием денег)
Агентства недвижимости в Сербии обязаны сообщать о подозрительных транзакциях.
Необходимо чётко документировать и объяснять:
Источник ваших средств
Цель покупки
Правильная документация помогает избежать задержек и осложнений.
7. Какова процедура покупки недвижимости в Сербии?
Стандартный процесс покупки включает:
Проверку права на покупку (правило взаимности)
Юридическую проверку (проверка права собственности в Кадастре, проверка залогов, обременений, судебных споров и т.д.)
Открытие сербского банковского счета (рекомендуется, даже если оплата осуществляется из-за границы)
Подписание предварительного и/или основного договора (нотариальное заверение обязательно)
Оплата соответствующих налогов (в зависимости от того, новостройка это или перепродажа)
Регистрация права собственности в Кадастре
Покупатель становится полноправным владельцем только после регистрации в Сербском кадастре недвижимости.
8. Как проверить юридический статус недвижимости?
Хотя нотариус обязан проверять статус недвижимости, ответственность за юридическую проверку также лежит на покупателе.
Необходимо убедиться:
Как была приобретена недвижимость
Есть ли залоги, обременения или судебные споры
Зарегистрирована ли недвижимость правильно
Легализована ли она или проходит процесс легализации
Есть ли разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию
Есть ли задолженности по коммунальным услугам
Множество объектов в Сербии построены без полной документации, поэтому рекомендуется проконсультироваться с юристом.
Также важно определить:
Необходим ли предварительный договор
Рекомендуется ли депозит
Требуется ли двуязычный договор
Правильное юридическое сопровождение обеспечивает полную правовую защиту.
9. Можно ли купить недвижимость на стадии строительства?
Да, покупка недвижимости на стадии строительства возможна.
Однако крайне важно, чтобы договор был нотариально заверен. На практике некоторые покупатели делают платежи без нотариально заверенного договора, что может привести к серьёзным рискам, если проект не будет завершён.
Незавершённая недвижимость не может служить основанием для получения вида на жительство.
10. Можно ли оплатить недвижимость криптовалютой?
Криптовалюта не может использоваться напрямую для покупки недвижимости в Сербии.
Однако её можно конвертировать в фиатную валюту до завершения сделки. Рекомендуется профессиональное сопровождение для оформления таких операций.
11. Какие налоги применяются при покупке недвижимости?
Перед покупкой важно определить, нужно ли платить:
Налог на передачу недвижимости (2,5%), или
НДС (10%), обычно применяется к новостройкам.
На практике эти расходы обычно несёт покупатель.
Дополнительные расходы включают:
Нотариальные сборы (в зависимости от стоимости недвижимости)
Регистрационные сборы
После покупки и регистрации новый владелец обязан декларировать недвижимость для ежегодного налога на имущество, который может составлять до 1% от оценочной стоимости (ставки зависят от муниципалитета).
Если недвижимость будет продана позже, может применяться налог на прирост капитала.
12. Может ли иностранец сдавать или продавать недвижимость после покупки?
Да.
Если вы получили временное проживание на основе владения недвижимостью, вы можете сдавать её в аренду при условии, что это не нарушает основания для проживания.
В частном порядке сдача в аренду создаёт налоговые обязательства.
Краткосрочная аренда (например, Airbnb) требует регистрации в соответствии с сербскими законами.
При последующей продаже недвижимости нужно учитывать налоговые обязательства по приросту капитала.
13. Можно ли купить недвижимость через компанию?
Да, покупка недвижимости через компанию – это распространённая и законная практика.
Важно отметить, что даже при достаточном капитале компании приобретение недвижимости не считается одноразовым расходом в бухгалтерии. Стоимость распределяется со временем через амортизацию.
Такая структура может предоставлять стратегические налоговые и инвестиционные преимущества в зависимости от целей бизнеса.
