作者： Marija Grbić

春季月份正在为塞尔维亚房地产市场带来一些值得关注的变化。来自房地产信息平台的2026年3月数据显示，市场呈现出一种复杂的局面：部分地区房价出现下降，而另一些地区则继续上涨或保持稳定。塞尔维亚两大城市的共同特点是，市场正逐步趋于稳定，2022年至2023年期间出现的房价快速上涨阶段似乎暂时已经成为过去。

贝尔格莱德：部分市镇房价下跌

贝尔格莱德仍然在房源数量和交易量方面保持领先地位。2026年3月，一些此前属于高价区域的市镇出现了明显的价格下降。

在新贝尔格莱德（Novi Beograd），这个多年来一直象征着快速发展和房价上涨的区域，目前每平方米平均价格约为2,680欧元，较此前几个月明显下降。经过长期扩张后，市场正在逐步回归平衡。

类似趋势也出现在帕利卢拉（Palilula），该区域的平均房价已降至每平方米约2,350欧元。对于一直关注该区域的购房者来说，这是自年初以来最有利的购房机会。

米里耶沃（Mirijevo）和沃日多瓦茨（Voždovac）的情况则略有不同，两地房价总体保持稳定，仅有轻微波动。米里耶沃的平均价格约为每平方米1,950欧元，而沃日多瓦茨约为每平方米2,500欧元。由于兼具较为实惠的价格和大量新建住宅项目，米里耶沃尤其受到年轻购房者的青睐。

市中心区域的情况则截然不同。老城区（Stari Grad）和弗拉查尔（Vračar）并未出现降价迹象。市中心平均房价维持在每平方米约3,450欧元，弗拉查尔约为每平方米3,320欧元。有限的房源供应以及对优质地段持续旺盛的需求，使这些区域得以保持甚至提升其价值。

诺维萨德：中心区域稳定，外围地区增长

诺维萨德的房地产市场呈现出略有不同的发展模式。包括市中心和波德巴拉（Podbara）在内的核心区域已进入温和停滞期。房价分别稳定在每平方米约2,700欧元和2,600欧元左右，目前没有明显上涨或下跌的迹象。

更值得关注的变化出现在诺沃纳塞列（Novo Naselje）和格尔巴维察（Grbavica）两个社区。这些区域深受家庭购房者欢迎，来自本地和国际买家的持续需求推动价格保持坚挺。诺沃纳塞列的平均房价约为每平方米2,200欧元，而格尔巴维察已达到每平方米约2,750欧元。

未来展望

专家普遍认为，塞尔维亚房地产市场正在进入一个更加温和的发展阶段。目前既没有明显迹象表明房价将大幅下跌，也缺乏推动新一轮快速上涨的因素。市场需求依然强劲，同时，将房地产视为安全储蓄和投资方式的传统观念在当地根深蒂固，这也有助于防止房价出现大幅回调。

塞尔维亚房地产市场的一个重要特点是现金交易占比较高。与许多西方国家主要依赖住房按揭贷款推动市场不同，塞尔维亚大量房产交易通过现金完成。这使得市场整体更加稳定，也较少受到利率变化或全球经济波动的影响。

黑山最新法律修订对房地产交易领域带来了重大变化，尤其是针对非居民买家。金额超过1万欧元的交易将不再允许使用现金支付，所有付款必须通过黑山银行系统完成。

这意味着交易双方中至少有一方必须在黑山银行开设账户，且付款必须 exclusively 通过该账户进行。同时，也允许跨境转账，但必须提供资金通过银行系统流转的正式证明。

公证人今后将不再接受没有有效银行文件支持的付款声明，这进一步加强了对房地产交易过程的监管和正式要求。

好消息是，对于这些新规已经有明确且切实可行的解决方案——我们可为您提供全面支持，包括协助开设所需银行账户、根据新法律规定安排和处理付款流程，并确保整个购房过程安全、合法合规地完成，避免买卖双方出现延误或风险。欢迎联系我们！

现代商业实践和市场全球化促使许多外国公司将业务扩展至塞尔维亚共和国。在这一过程中，外国公司通常会在两种商业存在形式之间进行选择——代表处和分支机构。虽然这两种形式都允许外国公司在不设立独立本地法人实体的情况下在塞尔维亚开展业务，但它们在法律地位、权限以及经营活动范围方面存在重大差异。

根据《塞尔维亚共和国公司法》，分支机构和代表处均属于外国公司的组织单位，但二者都不具有独立法人资格。这意味着它们以母公司的名义并代表母公司开展活动，母公司对其对第三方所承担的义务负责。然而，两者之间最关键的区别在于其被允许开展的业务活动范围。

外国公司的代表处是一种独立的组织单位，其主要目的是代表并维护母公司的利益。其职能主要具有准备性、推广性和代表性，可以从事旨在促进母公司未来在塞尔维亚开展业务交易的前期活动。

代表处可以开展市场调研、建立商业联系、推广产品和服务、与商业伙伴沟通以及收集与母公司经营相关的信息等活动。然而，代表处并不 предназначен于直接在塞尔维亚市场开展商业经营活动。它不能作为运营性商业单位销售商品或提供服务，但可以签订其日常运营所必需的合同，例如租赁合同、劳动合同、行政合同或与供应商相关的合同。实际上，这意味着代表处不能以自己的名义在塞尔维亚市场销售商品、开具发票或提供服务。

这种组织形式通常被希望在作出重大投资决定或设立公司之前先行考察塞尔维亚市场的外国公司所采用。代表处可以通过相对简单的注册程序以及较少的行政义务帮助公司建立商业存在。由于其不从事商业经营活动，与公司或分支机构相比，代表处承担的税务义务范围也相对有限。

另一方面，外国公司的分支机构拥有更广泛的权限。分支机构是外国公司可以通过其直接在塞尔维亚开展商业活动的组织单位。虽然分支机构同样不具有独立法人资格，但法律允许其以母公司的名义并代表母公司签订合同、销售商品、提供服务并获取收入。因此，分支机构代表着外国公司在塞尔维亚市场上的一种积极商业存在。

分支机构可以拥有自己的注册地址、法定代表人以及内部经营组织结构，其主营业务既可以与母公司相同，也可以不同。外国公司可以通过分支机构雇佣员工、获取营业收入，并几乎以与本地公司相同的方式参与法律交易，不同之处在于所有权利和义务在法律上均归属于母公司。

需要特别强调的是，母公司对分支机构经营活动所产生的义务承担无限责任。换言之，如果分支机构产生债务或承担合同义务，外国公司本身需以其全部资产对此承担责任。因此，与具有独立法人资格的有限责任公司（LLC）相比，分支机构被视为一种独立性较低的组织形式。

代表处与分支机构之间的区别在税务和会计领域尤为明显。由于分支机构从事商业活动并产生收入，因此其需承担塞尔维亚共和国规定的税务义务，包括保存会计账簿和提交财务报表的义务。

如果代表处的活动仅限于准备性或辅助性工作，且未在塞尔维亚取得收入，其合规负担通常会较轻。然而，其实际税务待遇仍需根据具体情况进行审查，特别是在其活动超出市场调研、推广、联络或其他准备性职能的情况下。根据实际情况，工资发放、预提税、报告义务以及常设机构认定等问题也可能具有重要意义。

无论是分支机构还是代表处，都必须在塞尔维亚商业登记局进行注册。注册程序通常需要外国公司主管机构作出的决定、外国商业登记册摘录、外国文件的塞尔维亚语认证翻译件、母公司的银行账户信息，以及外国公司关于承担塞尔维亚分支机构或代表处所产生义务责任的声明。

在这两种情况下，都应特别关注计划开展的业务活动。塞尔维亚的某些受监管行业可能需要事先获得批准、许可证、同意或向主管机关登记，无论外国公司是通过分支机构、代表处还是塞尔维亚子公司开展经营活动。

在代表处和分支机构之间作出选择，主要取决于外国公司的商业目标。如果您正在考虑这两种方案，但尚不确定哪一种商业存在形式更适合您的公司，专业的法律和商业咨询可以根据您的具体目标和计划在塞尔维亚开展的业务活动，帮助您作出最佳决定。欢迎联系我们，我们将为您提供有关在塞尔维亚设立代表处或分支机构的定制化建议与支持。

全球资本持有者正在从根本上重新思考应当在何处、以及如何保障自己的未来。在一个以权力格局变化、大规模冲突以及监管改革为特征的时代，规划替代性居留权与公民身份，已从一种附加特权演变为现代财富管理的核心组成部分。

随着全球不稳定性加剧，获得替代居住地的吸引力也在不断上升。高净值人士越来越多地通过投资移民来降低威胁其财富、生活方式和家族传承的风险，同时为家人在全球多个司法辖区创造新的机会。

不稳定时代中的战略性居留规划

从历史上看，富裕投资者寻求替代公民身份，主要是为了提升全球流动性并扩大免签旅行的范围。然而如今，富裕家庭越来越将多重居留身份视为一种“地缘政治保险”。这使他们能够在不同地区的风险与机遇发生变化时迅速作出调整。

面对地缘政治紧张局势、气候风险以及全球税制改革等多重因素，投资者正在积极分散其居留选择。通过构建额外公民身份与居留权的组合，他们能够降低与特定司法辖区相关的风险，并优化个人与财务成果。

投资组合式方法与新兴枢纽的崛起

为了应对各种可能的情景，综合性的“组合式”策略能够创造最大的价值。它使家庭能够在全球多个国家生活、工作与投资。在这一框架下，新兴经济体正日益塑造替代性居留行业的发展方向。

例如，塞尔维亚已经悄然成为欧洲最具吸引力的外国投资目的地之一，尤其适合寻求战略基地的投资者。凭借具有竞争力的固定税率制度、友好的商业环境以及相对简化的投资签证流程，塞尔维亚为那些传统且成本更高的欧洲司法辖区提供了一个极具吸引力的替代方案。它能够为现代投资者提供保护未来资本所需的财务可预测性、生活质量以及战略地理位置。

保障未来

归根结底，居留权与公民身份组合的核心，在于在一个快速变化的时代中确保获取机会、安全与自由流动的能力。这是一种互利共赢的交换：投资者获得稳定性与发展机会，而东道国则获得急需的资本与人才。

如果您希望确保全球流动性，并保护您的财富免受未来不确定性的影响，我们位于塞尔维亚的专家团队随时为您提供帮助。欢迎立即联系我们，预约私人咨询，了解量身定制的居留与投资战略如何无缝融入您更广泛的财富管理目标之中。

在塞尔维亚开设并管理银行账户，对国际客户、自由职业者、企业家以及需要多币种和灵活银行服务的非居民来说，正变得越来越有吸引力。以下是您在选择银行解决方案之前应了解的主要特点、优势及重要限制的概述。

多币种账户服务

客户可以开设多币种账户，支持包括：

• 塞尔维亚第纳尔（RSD）

• 欧元（EUR）

• 俄罗斯卢布（RUB）

• 美元（USD）

• 人民币（CNY）

• 阿联酋迪拉姆（AED）

• 土耳其里拉（TRY）

• 其他币种也可能根据具体银行情况提供

这种多币种账户结构对以下人群尤其有利：海外收入者、国际客户合作人员、频繁旅行者，以及在多个国家有财务义务的人士。

银行卡支付限额

银行卡通常设有标准消费限额，约等于 100,000 RSD（所有货币合计）。

对于需要更高灵活性的客户，支付限额通常可以提高：

• 卡消费最高可达 600,000 RSD

• 网上交易最高可达 600,000 RSD

提高后的在线支付限额通常在卡片发行后进行配置。

现金取款

激活银行卡后，客户可以进行现金取款：

• 在塞尔维亚及国外ATM机取款，或

• 在塞尔维亚银行柜台直接取款（通常无金额上限，但需提前通过电子邮件预约通知）

这种组合既提供日常便利，也可在需要时获得大额资金。

网上银行功能

互联网银行服务通常允许无限制的货币兑换操作，包括通过平台直接买卖外币。

客户还可以通过多种数字服务和平台进行支付，包括：

• Google Pay

• Apple Pay

• 在线市场和电子商务网站

• 订阅服务（如流媒体平台、云存储服务）

• 旅游预订平台（机票和酒店）

• 移动应用程序和数字钱包

• 日常零售及非接触式支付（使用应用内虚拟卡）

这些功能使网上银行能够很好地满足日常生活支出需求。

需要注意的重要限制

尽管在许多方面具有灵活性，但仍存在一些操作限制需要注意：

• 根据账户类型和银行政策，向第三方直接转账可能并不总是可用。

• 同一客户名下的个人账户之间转账有时也可能受到一定限制。但在实际操作中，银行通常会提供替代流程或机制，使此类交易仍然可行。

• 对于多币种账户，如果某些币种长期未使用，部分银行可能会暂时限制或停用该币种。在大多数情况下，可在申请后重新激活。

最终说明

对于国际居民和外国客户而言，塞尔维亚银行体系可以提供实用的多币种功能、相对较高的银行卡限额以及便捷的线上服务。然而，转账限制和存款相关条件仍然是需要提前评估的重要因素，尤其是计划频繁进行国际或个人转账的用户。

充分了解其优势与操作限制，有助于客户为自己在塞尔维亚的金融需求选择最合适的银行配置。

如需帮助理解这些限制并找到适合您具体情况的银行解决方案或操作方式，欢迎随时联系我们获取协助。

为了理解塞尔维亚法律体系中董事与股东的责任，有必要了解他们在有限责任公司中的角色。这一点尤为重要，因为这两个角色经常被混淆，并且在许多中小型企业中，这两个角色往往由同一人担任。

股东是设立公司并确定公司结构、经营活动、注册资本及其他设立文件内容的自然人或法人。股东的职责主要与缴纳注册资本以及在股东大会范围内作出决策有关。然而，公司日常经营决策由公司董事作出。

公司董事是作为公司法定代表人的自然人或法人。他以公司名义签署所有合同，并作出公司运营所需的一切决策。因此，其责任高于股东。

塞尔维亚《公司法》规定，董事必须勤勉履职，以“良好经营者”的注意义务行事，并合理相信其行为符合公司最佳利益。这不仅是道德义务，而是明确的法律标准。如果董事违反该义务，公司可以对其提起损害赔偿诉讼。

许多法律的处罚条款不仅适用于公司本身，也适用于其法定代表人。因此，董事除了对公司承担民事责任外，还可能面临罚款及其他处罚。

股东的主要义务是在公司设立文件规定的期限内缴纳出资，最长不得超过公司注册之日起5年。如未履行该义务，公司可以提起损害赔偿诉讼。

一般规则是，股东不对公司债务承担个人责任。但存在例外，即“刺破公司面纱”原则。如果股东滥用有限责任，例如：

• 利用公司从事法律禁止的目的

• 将公司财产当作个人财产使用或处分

• 利用公司或其财产损害债权人利益

• 减少公司资产以获取个人或第三方利益，且明知或应知公司无法履行义务

此外，在公司清算后，股东可能在其获得的清算分配范围内承担责任。在强制清算情况下，控股股东可能对公司债务承担无限连带责任。

因此，明确区分所有权与管理职能、建立内部控制机制，并遵守忠实义务、利益冲突规则及债权人保护规则至关重要。

自乌克兰冲突爆发以来，国际税收格局发生了深刻变化。俄罗斯与其他国家，特别是西方国家之间的许多国际协议已停止适用或被大幅暂停。这一局面给跨国企业带来了严峻挑战，同时也带来了新的战略机遇，其中塞尔维亚正成为优化业务结构的重要枢纽。

协议暂停：哪些国家受到影响？

根据官方数据和法令，俄罗斯联邦在2022年至2024年期间暂停或终止了与多个国家的避免双重征税协定。

截至2023年8月的38个国家包括：澳大利亚、奥地利、阿尔巴尼亚、比利时、保加利亚、英国、匈牙利、德国、希腊、丹麦、爱尔兰、冰岛、意大利、西班牙、加拿大、塞浦路斯、立陶宛、卢森堡、马耳他、新西兰、挪威、波兰、葡萄牙、韩国、罗马尼亚、北马其顿、新加坡、斯洛伐克、斯洛文尼亚、美国、芬兰、法国、克罗地亚、瑞典、瑞士、黑山、捷克和日本。

对企业的影响：税负大幅增加

这些变化不仅是行政层面的，还直接影响企业利润。受影响最大的包括：

• 电影发行和版权公司

• 在俄罗斯收取特许权使用费的企业

• 拥有西方股东并向母公司支付股息的企业

这些企业如今在俄罗斯及其注册国都面临显著更高的税负。

解决方案：塞尔维亚作为战略桥梁

对于许多西方企业而言，存在一种合法且高效的解决方案。通过塞尔维亚开展业务可以大幅降低税收负担。

塞尔维亚保持中立地位，并继续与俄罗斯及大多数西方国家维持有效的双重征税协定。解决方案在于将塞尔维亚法律实体纳入西方与俄罗斯企业之间的业务结构中。

通过重组商业模式，并利用塞尔维亚公司作为特许权使用费、股息或服务的中介，可以重新优化税负并确保资本顺畅流动。

这一方案需要结合俄罗斯、塞尔维亚及西方法律和税务体系进行详细规划。

我们与多个司法管辖区的合作伙伴共同协作，帮助客户实施这些方案，确保完全合规并实现最大效率。

不要让全球变化威胁您的利润。请联系我们的专家团队并预约咨询。

在塞尔维亚，通过法人实体（有限责任公司 DOO 或其他法人形式）购买不动产是一种常见做法，尤其是在投资或商业活动中。无论公司购买的是公寓、商铺还是其他类型的不动产，理解其法律、税务和会计框架都非常重要，以确保整个过程安全并符合相关法规。

此类交易的法律基础由多部法律规范，主要包括《财产关系基础法》、《不动产交易法》、《财产税法》以及《增值税法》。国内法人实体（如 DOO）可以无限制地购买不动产，而外国法人实体则适用互惠原则。

在购买之前，最重要的步骤之一是不动产核查。通过不动产登记（地籍）可以确认所有权、是否存在抵押或其他负担，以及该房产是否已合法登记。这一核查非常关键，因为它可以避免未来严重的法律和财务问题。

买卖合同必须以书面形式签订，并由公证人进行公证。在实践中，最重要的是明确价格、付款方式以及所有权转移。付款几乎总是通过银行转账进行，银行可能会要求提供资金来源的额外文件。

税收处理取决于不动产的类型及状态：
• 新房适用10%增值税
• 二手房需缴纳2.5%的产权转让税

购买完成后，法人实体还需缴纳不动产税，其金额取决于房产的价值和位置。

同时，需要区分 DOO 与个体经营者：在 DOO 中，不动产属于公司，而在个体经营者的情况下，形式上仍属于自然人。

如果不动产用于商业用途，无论是公寓还是办公空间，其税务性质均视为经营场所。

通过法人实体购买不动产时，我们建议在此过程中引入会计师（https://creativefinance.rs/）。会计师是必要的，因为不动产（公寓或任何房产）需要作为固定资产记录在会计账簿和资产负债表中。将资产投入公司后，也会增加公司的注册资本。在塞尔维亚，最常见的公司形式是 DOO，因此资产必须按照规定正确入账并合规处理，因此与会计机构合作非常重要。

合同签署后，公证人会向地籍部门提交产权登记申请，通常在一到两周内完成。

通过法人实体购买不动产具有一定优势。它可以进行折旧计算、潜在的增值税抵扣，并在某些情况下通过出售公司股份实现更方便的产权转让。此外，该不动产可直接用于经营活动。

另一方面，也存在一些风险：
• 出售时可能产生资本利得税
• 不享有自然人所具备的某些税收优惠
• 必须进行完整的会计记录并规范资产管理

因此，建议在整个过程中同时聘请法律顾问和会计师。

该不动产在公司账簿中作为固定资产记录，因此必须确保所有记录准确并符合相关法规。良好的准备和专业支持可以显著降低风险，并有助于安全完成交易。